TP.HCM nới khung định giá đất dự án nhà ở: thời gian bán hàng tới 11 năm
Quyết định 85/2026/QĐ-UBND của UBND TP.HCM chia dự án nhà ở cao tầng thành 10 mốc quy mô, kéo thời gian bán hàng tối đa lên 11 năm và nâng chi phí bán hàng lên 5% doanh thu.
Quyết định 85/2026/QĐ-UBND thay đổi điều gì?
UBND TP.HCM vừa ban hành Quyết định 85/2026/QĐ-UBND, quy định các yếu tố dùng để ước tính doanh thu, chi phí phát triển và điều chỉnh giá đất khi xác định giá đất cụ thể cho dự án nhà ở. Theo VnExpress, điểm mới nổi bật là khung quy mô dự án được mở rộng để tính thời gian xây dựng và bán hàng. Theo CafeLand, văn bản này quy định thời gian bán hàng của dự án nhằm xác định giá đất cụ thể bằng phương pháp thặng dư.
Cụ thể, theo VnExpress, dự án nhà ở cao tầng nay được chia thành 10 mốc quy mô, thay vì 5 mốc như trước. Tuổi Trẻ cũng đưa tin về việc thành phố nới khung định giá đất cụ thể cho dự án đầu tư, nhà ở thương mại.
Thời gian bán hàng: 10 nhóm, từ 2 đến 11 năm
Theo CafeLand, thời gian bán hàng được chia thành 10 nhóm, thấp nhất 2 năm và cao nhất 11 năm, tùy tổng diện tích sàn của dự án. Một số mốc được báo này nêu cụ thể gồm:
- Dự án dưới 50.000 m² sàn: 2 năm.
- Dự án từ 50.000 đến dưới 150.000 m²: 3 năm.
- Dự án từ 600.000 đến dưới 750.000 m²: 7 năm.
- Dự án từ 1,05 đến dưới 1,2 triệu m²: 10 năm.
- Dự án từ 1,2 triệu m² sàn trở lên: thời gian thực hiện tới 11 năm.
Siêu dự án, dự án phân lô và các tỷ lệ chi phí
Theo VnExpress, quy định cũ chỉ dừng ở mức trên 500.000 m² với 6 năm, nay nhóm lớn nhất được kéo lên 11 năm. CafeLand cho biết với nhóm từ 1,2 triệu m² trở lên, tỷ lệ bán hàng năm đầu là 0%, sau đó từ năm thứ 2 đến năm thứ 11 mỗi năm bán 10%. Với dự án phân lô bán nền, VnExpress ghi nhận mốc tối đa được mở từ 3.500 nền trở lên, thời gian 9 năm.
Về chi phí, theo VnExpress, chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng được nâng lên 5% tổng doanh thu cho mọi loại hình dự án, so với 2% trước đây; Tuổi Trẻ cũng ghi mức 5%. Theo Tuổi Trẻ, tỷ lệ lấp đầy dự án được tính ở mức 75%, còn chi phí lãi vay, lợi nhuận và rủi ro bằng 15% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất.
Điều chỉnh yếu tố khu đất khi so sánh
Theo VnExpress, biên độ điều chỉnh các yếu tố lợi thế hoặc hạn chế của khu đất được nới rộng khi áp dụng phương pháp so sánh. Quyết định bổ sung mức giảm tối đa 5% đối với đất hay ngập úng khi mưa lớn, hoặc nằm cách khu xử lý rác hay nghĩa trang dưới 1 km. Ở chiều ngược lại, khu đất có hệ số sử dụng đất từ 4 đến dưới 5 lần được điều chỉnh tăng tối đa 10%.
VnExpress nhấn mạnh đây là tỷ lệ điều chỉnh khi cơ quan nhà nước và đơn vị tư vấn thẩm định giá đất cụ thể, không phải mức giảm giá bán bất động sản trên thị trường thương mại.
Góc nhìn cho người mua và thuê căn hộ
Các nguồn tin hiện chưa nêu quyết định này tác động thế nào đến giá bán căn hộ. Đây là quy định về cách xác định giá đất của dự án, từ đó ảnh hưởng đến nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư; giá bán trên thị trường vẫn phụ thuộc cung cầu, vị trí và chi phí của từng dự án. Người mua nên theo dõi tiến độ pháp lý và định giá đất của dự án mình quan tâm, vì đây là yếu tố có thể ảnh hưởng đến tiến độ ra hàng.
Để có mốc tham chiếu, theo dữ liệu giỏ hàng của Đức Hưng Group tháng 11/2026, giá bán trung vị căn hai phòng ngủ ở Quận 2 là 6,9 tỷ đồng với 212 căn đang bán, giá thuê trung vị 19 triệu đồng/tháng. Quận 7 có 270 căn đang bán, giá bán trung vị 4,2 tỷ đồng, giá thuê 14 triệu đồng/tháng. Thủ Đức có 173 căn đang bán, giá bán 4,7 tỷ đồng, giá thuê 13,3 triệu đồng/tháng.
Ở phân khúc cao hơn, Bình Thạnh có giá bán trung vị 12,3 tỷ đồng và giá thuê 26 triệu đồng/tháng, còn Quận 1 là 41,5 tỷ đồng với 20 căn đang bán. Dĩ An (3,8 tỷ đồng) và Quận 9 (3,7 tỷ đồng) có mặt bằng giá bán thấp hơn, nhưng số căn cho thuê còn ít nên chưa đủ dữ liệu giá thuê trung vị. Đây chỉ là số liệu giỏ hàng của Đức Hưng Group tại một thời điểm, không phản ánh toàn thị trường.
Người cần mua hoặc thuê căn hộ có thể liên hệ Đức Hưng Group để được tư vấn theo ngân sách và khu vực mong muốn.
Câu hỏi thường gặp
Quyết định 85/2026/QĐ-UBND có làm giảm giá bán căn hộ không?
Không có thông tin cho thấy như vậy. Các tỷ lệ điều chỉnh trong quyết định áp dụng khi xác định giá đất cụ thể của dự án, không phải mức giảm giá bán trên thị trường thương mại, theo VnExpress.
Thời gian bán hàng tối đa theo quy định mới là bao lâu?
Theo CafeLand, thời gian bán hàng chia thành 10 nhóm từ 2 đến 11 năm. Dự án từ 1,2 triệu m² sàn trở lên có thời gian thực hiện tới 11 năm.
Chi phí bán hàng trong phương pháp thặng dư là bao nhiêu?
Theo VnExpress, chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng nâng lên 5% tổng doanh thu cho mọi loại hình dự án, so với 2% trước đây.