Thị trường23/10/2026

Thị trường căn hộ TP.HCM cuối tháng 10/2026: giao dịch chịu sức ép, giá khó giảm mạnh

Nhiều báo ghi nhận giao dịch căn hộ TP.HCM suy yếu, trong khi giá bán chưa giảm mạnh. Bài viết tổng hợp các nhận định và dữ liệu giỏ hàng Đức Hưng Group tháng 10/2026.

Giao dịch căn hộ TP.HCM suy yếu rõ rệt

Bức tranh chung của thị trường căn hộ TP.HCM những ngày cuối tháng 10/2026 là sức mua đang yếu đi. Theo VnExpress, giao dịch chung cư tại TP.HCM đang lao dốc. CafeF cũng đưa tin lượng tiêu thụ căn hộ và đất nền ở TP.HCM cùng vùng phụ cận giảm tới 66%.

CafeLand mô tả thị trường căn hộ TP.HCM đang chững lại. Báo Xây dựng nhận định nguồn cung đã cải thiện nhưng thanh khoản vẫn chịu sức ép. Như vậy, vấn đề hiện nay nằm ở khả năng hấp thụ của thị trường, không còn là tình trạng khan hàng.

VnExpress: giao dịch chung cư TP.HCM lao dốc.
CafeF: lượng tiêu thụ căn hộ, đất nền TP.HCM và vùng phụ cận giảm đến 66%.
Báo Xây dựng: nguồn cung cải thiện, thanh khoản vẫn chịu sức ép.

Victoria Village, Quận 2 — ảnh dự án minh hoạ

Giá bán: có dấu hiệu giảm nhưng khó giảm mạnh

Về giá, CafeLand cho biết giá bán căn hộ TP.HCM bắt đầu giảm khi thị trường chững lại. CafeF có bài xem xét thực hư thông tin giá nhà tại TP.HCM giảm 20–30%, cho thấy người mua đang quan tâm đến mức điều chỉnh thực tế của giá.

Cùng thời điểm, CafeF dẫn dự báo của chuyên gia rằng giá chung cư khó giảm mạnh. Hai nhận định này không mâu thuẫn hoàn toàn: giá có thể điều chỉnh nhẹ, nhưng khả năng rớt sâu trên diện rộng chưa được giới chuyên gia ủng hộ. Người mua nên đọc kỹ từng phân khúc và từng khu vực thay vì dựa vào một con số chung.

Kỳ vọng quý IV: một dự báo cần theo dõi

Trong khi số liệu tiêu thụ gần đây suy giảm, VnExpress có bài dự báo giao dịch bất động sản tăng gấp đôi trong quý IV. Đây là dự báo, chưa phải kết quả đã ghi nhận. Mức độ phục hồi còn phụ thuộc vào sức mua thực tế và nguồn cung mới trong những tuần còn lại của năm.

Với người đang cân nhắc xuống tiền, sự khác biệt giữa số liệu đã xảy ra và kỳ vọng sắp tới là điều cần giữ trong đầu. Thị trường yếu có thể mở ra khả năng thương lượng tốt hơn, nhưng dự báo tăng giao dịch cũng có thể thu hẹp khoảng thời gian đó.

Góc nhìn cho người mua và thuê căn hộ

Dữ liệu giỏ hàng của Đức Hưng Group tại tháng 10/2026 (giá trung vị căn 2 phòng ngủ) cho thấy mức chênh lệch lớn giữa các khu vực. Quận 7 có 267 căn đang bán, giá bán trung vị 4,2 tỷ đồng, và 81 căn cho thuê với giá thuê trung vị 13,5 triệu đồng/tháng. Quận 2 có 206 căn đang bán, giá bán trung vị 6,9 tỷ đồng, và 126 căn cho thuê với giá thuê trung vị 19 triệu đồng/tháng.

Tại Thủ Đức, giỏ hàng có 167 căn đang bán, giá bán trung vị 4,8 tỷ đồng, và 17 căn cho thuê với giá thuê trung vị 13 triệu đồng/tháng. Bình Thạnh có 43 căn đang bán, giá bán trung vị 12,3 tỷ đồng, và 21 căn cho thuê với giá thuê trung vị 26 triệu đồng/tháng. Dĩ An (102 căn bán, giá 3,8 tỷ đồng) và Quận 9 (78 căn bán, giá 3,7 tỷ đồng) là hai khu vực có giá bán trung vị thấp hơn trong giỏ hàng. Quận 1 có 20 căn đang bán với giá trung vị 41,5 tỷ đồng. Với Dĩ An, Quận 9 và Quận 1, số căn cho thuê còn ít nên chưa đủ cơ sở nêu giá thuê trung vị.

Nếu ước tính thô lấy giá thuê cả năm chia cho giá bán, tỷ suất cho thuê gộp khoảng 3,9% ở Quận 7, 3,3% ở Quận 2, 3,25% ở Thủ Đức và 2,5% ở Bình Thạnh. Đây chỉ là phép tính tham khảo từ giá trung vị, chưa tính chi phí và thời gian trống. Từ đó, người thuê có thể thấy Quận 7 và Thủ Đức có mặt bằng giá thuê thấp hơn Quận 2 và Bình Thạnh. Người mua để ở có thể cân nhắc thương lượng ở những khu vực nguồn cung bán nhiều, như Quận 7, Quận 2 và Thủ Đức, khi thanh khoản chung đang yếu.

Với người mua để cho thuê, nên so sánh kỹ thu nhập cho thuê với chi phí vốn trước khi quyết định. Liên hệ Đức Hưng Group để được tư vấn theo ngân sách và nhu cầu cụ thể.

Quận 7: bán trung vị 4,2 tỷ đồng, thuê trung vị 13,5 triệu đồng/tháng.
Quận 2: bán trung vị 6,9 tỷ đồng, thuê trung vị 19 triệu đồng/tháng.
Thủ Đức: bán trung vị 4,8 tỷ đồng, thuê trung vị 13 triệu đồng/tháng.
Bình Thạnh: bán trung vị 12,3 tỷ đồng, thuê trung vị 26 triệu đồng/tháng.

Giá bán trung vị căn hộ 2 phòng ngủ theo khu vực — giỏ hàng Đức Hưng Group tháng 10/2026

Giá thuê trung vị căn hộ 2 phòng ngủ theo khu vực — giỏ hàng Đức Hưng Group tháng 10/2026

Điều cần theo dõi trong thời gian tới

Ba yếu tố đáng chú ý là tốc độ hấp thụ nguồn cung mới, mức điều chỉnh giá thực tế so với tin đồn, và việc dự báo giao dịch quý IV có thành hiện thực hay không. Người mua và người thuê nên cập nhật số liệu theo từng khu vực, so sánh nhiều nguồn và tránh quyết định dựa trên một tiêu đề đơn lẻ.

Câu hỏi thường gặp

Giá căn hộ TP.HCM hiện có giảm mạnh không?

CafeLand ghi nhận giá bán bắt đầu giảm khi thị trường chững lại, nhưng theo chuyên gia được CafeF dẫn lại, giá chung cư khó giảm mạnh. Mức điều chỉnh có thể khác nhau tùy khu vực và phân khúc.

Nên so sánh những chỉ số nào khi chọn khu vực mua hoặc thuê căn 2 phòng ngủ?

Nên xem giá bán trung vị, giá thuê trung vị và số căn đang bán hoặc cho thuê. Theo dữ liệu giỏ hàng Đức Hưng Group tháng 10/2026, các quận như Quận 7, Quận 2 và Thủ Đức có nguồn cung bán tương đối nhiều. Liên hệ Đức Hưng Group để được tư vấn thêm.