Hợp đồng SPA là gì?

Hợp đồng SPA là thuật ngữ được sử dụng khá phổ biến trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt tại các dự án căn hộ thương mại. Tuy nhiên, đây cũng là khái niệm khiến nhiều người nhầm lẫn do được sử dụng theo nhiều ngữ cảnh khác nhau.

Theo thông lệ quốc tế, SPA là viết tắt của "Sale and Purchase Agreement", có nghĩa là Hợp đồng mua bán. Thuật ngữ này được sử dụng trong nhiều lĩnh vực như mua bán doanh nghiệp, chuyển nhượng cổ phần, mua bán tài sản và bất động sản.

Riêng trong thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là phân khúc căn hộ, nhiều chủ đầu tư và đơn vị môi giới thường sử dụng SPA với ý nghĩa Apartment Sales and Purchase Agreement, tức Hợp đồng mua bán căn hộ. Đây là cách gọi phổ biến trong hoạt động kinh doanh nhằm phân biệt với một số hình thức giao dịch khác như Long Term Leasing (LTL). Tuy nhiên, cần lưu ý rằng Apartment Sales and Purchase Agreement không phải là thuật ngữ được định nghĩa trong hệ thống văn bản pháp luật Việt Nam, mà chủ yếu là cách gọi được sử dụng trên thị trường.

Vì vậy, khi tìm hiểu về hợp đồng SPA, người mua cần xác định đúng bối cảnh sử dụng của thuật ngữ để tránh nhầm lẫn giữa cách gọi trên thị trường và khái niệm pháp lý.

Hợp đồng SPA trong bất động sản được hiểu như thế nào?

Trong giao dịch bất động sản, hợp đồng SPA là văn bản ghi nhận sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng hoặc giữa các bên tham gia giao dịch về việc mua bán căn hộ. Hợp đồng quy định đầy đủ các điều khoản liên quan đến đối tượng giao dịch, giá bán, phương thức thanh toán, thời gian bàn giao, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như các điều kiện xử lý khi phát sinh tranh chấp.

Đối với các dự án căn hộ thương mại, hợp đồng SPA thường được ký khi dự án đã đáp ứng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng để các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình trong suốt quá trình giao dịch.

Hợp đồng SPA có sang nhượng được không?

Hợp đồng SPA được ký khi nào

Một trong những ưu điểm của hợp đồng SPA là người mua có thể chuyển nhượng quyền mua căn hộ trong một số trường hợp. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng không phải lúc nào cũng được thực hiện một cách tự động mà phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật cũng như quy định trong hợp đồng đã ký với chủ đầu tư.

Đối với các căn hộ chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, việc chuyển nhượng thường được thực hiện thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Sau khi hoàn tất thủ tục theo quy định, bên nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên bán đối với chủ đầu tư.

Ngoài các quy định của pháp luật, một số chủ đầu tư cũng có thể yêu cầu bổ sung các thủ tục xác nhận hoặc thu phí chuyển nhượng theo chính sách của dự án. Vì vậy, người mua nên tìm hiểu kỹ các điều khoản liên quan trước khi thực hiện giao dịch.

Người nước ngoài có được ký hợp đồng SPA không?

Theo Luật Nhà ở 2023, tổ chức và cá nhân nước ngoài được phép mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi thuộc đối tượng được phép nhập cảnh, không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao và đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của pháp luật. Đồng thời, việc mua nhà phải nằm trong các dự án nhà ở thương mại được phép bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài và không vượt quá tỷ lệ sở hữu theo quy định.

Người nước ngoài có kí được hợp đồng SPA không?

Khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên, người nước ngoài có thể ký Hợp đồng SPA (Hợp đồng mua bán căn hộ) trực tiếp với chủ đầu tư. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và các thủ tục theo quy định, người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu với thời hạn sở hữu tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được xem xét gia hạn nếu đủ điều kiện theo quy định hiện hành.

Trên thị trường bất động sản, nhiều môi giới thường sử dụng thuật ngữ "suất SPA" để phân biệt với Long Term Leasing (LTL) trong các giao dịch dành cho người nước ngoài. Tuy nhiên, đây chỉ là cách gọi mang tính thương mại, không phải tên gọi của một loại hợp đồng được quy định trong pháp luật. Điều quan trọng mà khách hàng cần quan tâm là quyền sở hữu phát sinh từ hợp đồng, thời hạn sở hữu nhà ở và các điều kiện pháp lý của dự án.

Phân biệt Hợp đồng SPA và Hợp đồng LTL

Trong quá trình tìm hiểu hoặc giao dịch căn hộ, đặc biệt tại các dự án có khách hàng nước ngoài tham gia, người mua thường bắt gặp hai thuật ngữ là SPA (Sale and Purchase Agreement/Apartment Sales and Purchase Agreement) và LTL (Long Term Leasing). Mặc dù đều được sử dụng trong các giao dịch bất động sản, nhưng đây là hai hình thức hoàn toàn khác nhau về bản chất pháp lý cũng như quyền lợi của người mua.

Hợp đồng SPA là hợp đồng mua bán căn hộ, được ký giữa chủ đầu tư và khách hàng nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch. Khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, bên mua có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài, thời hạn sở hữu nhà ở hiện nay là tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được xem xét gia hạn nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Trong khi đó, LTL (Long Term Leasing) là hình thức thuê dài hạn, không phải hợp đồng mua bán. Người thuê chỉ có quyền sử dụng căn hộ trong thời hạn đã thỏa thuận mà không phát sinh quyền sở hữu đối với tài sản. Thời hạn của hợp đồng LTL không mặc định là 50 năm mà phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận giữa các bên cũng như thời hạn khai thác hợp pháp của dự án.

Trên thực tế, nhiều đơn vị môi giới sử dụng thuật ngữ "suất SPA" để phân biệt với LTL khi tư vấn cho khách hàng nước ngoài. Tuy nhiên, đây chỉ là cách gọi phổ biến trên thị trường và không phải là thuật ngữ được quy định trong hệ thống văn bản pháp luật. Vì vậy, trước khi ký kết bất kỳ loại hợp đồng nào, người mua nên tìm hiểu kỹ quyền sở hữu, quyền sử dụng, thời hạn áp dụng cũng như các điều khoản pháp lý liên quan để đảm bảo quyền lợi của mình.

Những lưu ý khi ký hợp đồng SPA

Lưu ý trước khi ký hợp đồng SPA

Trước khi ký hợp đồng SPA, khách hàng nên kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án, bao gồm giấy phép xây dựng, văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (nếu có), hồ sơ của chủ đầu tư và các giấy tờ liên quan khác.

Bên cạnh đó, cần đọc kỹ các điều khoản về giá bán, tiến độ thanh toán, thời gian bàn giao, trách nhiệm bảo hành, điều kiện chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên. Nếu có nội dung chưa rõ, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư giải thích hoặc tham khảo ý kiến của luật sư để hạn chế rủi ro.

Đối với khách hàng mua để đầu tư, việc tìm hiểu trước các quy định về chuyển nhượng hợp đồng SPA cũng sẽ giúp chủ động hơn trong kế hoạch tài chính và chiến lược đầu tư.

Kết luận

Hợp đồng SPA là loại hợp đồng được sử dụng phổ biến trong giao dịch mua bán căn hộ tại Việt Nam. Tuy nhiên, người mua cần hiểu rằng SPA có thể được sử dụng theo nhiều ngữ cảnh khác nhau. Theo thông lệ quốc tế, SPA là viết tắt của Sale and Purchase Agreement (Hợp đồng mua bán), trong khi tại thị trường căn hộ Việt Nam, nhiều chủ đầu tư và đơn vị môi giới sử dụng thuật ngữ này với ý nghĩa Apartment Sales and Purchase Agreement để chỉ hợp đồng mua bán căn hộ.

Bên cạnh đó, cần phân biệt rõ giữa thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài và thời hạn hiệu lực của hợp đồng SPA. Quy định 50 năm là thời hạn sở hữu nhà ở theo pháp luật đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đủ điều kiện, không phải thời hạn của hợp đồng SPA. Việc hiểu đúng bản chất của SPA, phân biệt với hợp đồng LTL và nắm rõ các quy định pháp lý sẽ giúp người mua hạn chế rủi ro, bảo vệ quyền lợi của mình và đưa ra quyết định đầu tư phù hợp.

Nếu Quý khách quan tâm muốn mua bán/thuê căn hộ vui lòng liên hệ Đức Hưng Group ngay để được hỗ trợ tư vấn và đặt lịch xem nhà ngay hôm nay.

Hotline/ Zalo: 0901 318 040

Facebook: Đức Hưng Group