Thị trường30/10/2026

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai: người mua cần lưu ý gì

Quốc hội đang thảo luận đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để chặn đầu cơ, lướt sóng. Ý kiến ủng hộ và lo ngại còn khác nhau.

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai

Trong lúc Quốc hội thảo luận dự án luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vào cuối tháng 10/2026, một đề xuất thu hút sự chú ý của dư luận: cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo Thanh Niên, Tuổi Trẻ, Dân Trí, VnExpress và CafeF, mục tiêu được nêu ra là ngăn tình trạng đầu cơ, "lướt sóng", tức mua đi bán lại hợp đồng khi nhà vẫn còn trên giấy.

Đề xuất do đại biểu Quốc hội đưa ra tại phiên thảo luận. Hiện các báo chưa công bố nội dung điều khoản cụ thể, nên phạm vi áp dụng, thời điểm có hiệu lực hay các trường hợp ngoại lệ đều chưa rõ. Đây mới là ý kiến ở giai đoạn thảo luận, chưa phải quy định đã được thông qua.

Centana Thủ Thiêm, Quận 2 — ảnh dự án minh hoạ

Ủng hộ và lo ngại: hai luồng ý kiến trái chiều

Theo Thanh Niên, đề xuất này "không nhận được sự đồng thuận của nhiều người". Báo nêu hai mối lo chính: người mua nhà có thể bị ảnh hưởng, và thị trường có nguy cơ rơi vào trạng thái "đóng băng".

Ở chiều ngược lại, CafeF đăng ý kiến của một đại biểu cho rằng cấm chuyển nhượng hợp đồng trên giấy mới là bảo vệ thực chất người mua nhà. Báo Đầu tư cũng có bài về đề xuất biện pháp cấp thiết nhằm bóc tách yếu tố đầu cơ phái sinh ra khỏi bất động sản. Như vậy, cuộc tranh luận xoay quanh việc làm sao hạn chế đầu cơ mà không gây tổn hại cho người mua thật.

Phía ủng hộ: coi đây là cách chặn lướt sóng và bảo vệ người mua có nhu cầu ở thực.
Phía lo ngại: sợ người mua mất khả năng thoát hàng khi cần, thanh khoản thị trường giảm.
Chưa có: số liệu đánh giá tác động và nội dung điều khoản cụ thể.

Siết chặt từ phía quản lý: câu chuyện "dự án ma"

Cùng thời điểm, VietNamNet đưa tin Bộ trưởng Xây dựng nhấn mạnh việc siết chặt "dự án ma" và cấm nhận đặt cọc với dự án chưa đủ điều kiện. Thanh Niên cũng đăng bài về chiêu đăng tin nhà đất giá rẻ rồi dẫn khách đi xem dự án không có thật.

Hai thông tin này cho thấy vấn đề minh bạch pháp lý của dự án và hành vi đầu cơ đang được đặt lên bàn nghị sự cùng lúc. Tuy vậy, chi tiết biện pháp chưa được nêu đầy đủ trong các tiêu đề đã đăng, nên cần theo dõi thêm văn bản chính thức.

Góc nhìn cho người mua và thuê căn hộ

Nếu đề xuất trở thành quy định, người mua căn hộ chưa hoàn thiện có thể phải giữ hợp đồng đến khi nhận nhà thay vì bán lại giữa chừng. Điều này đặt ra yêu cầu cao hơn về kế hoạch tài chính và về việc kiểm tra pháp lý dự án trước khi xuống tiền. Đây là phân tích có điều kiện, bởi nội dung điều khoản chưa được công bố.

Về mặt giá, dữ liệu giỏ hàng của Đức Hưng Group tháng 10/2026 (căn hai phòng ngủ, giá trung vị) cho thấy chênh lệch lớn giữa các khu vực. Quận 2 có giá bán 6,9 tỷ đồng và giá thuê 19 triệu đồng mỗi tháng; Quận 7 lần lượt là 4,2 tỷ đồng và 14 triệu đồng; Thủ Đức là 4,7 tỷ đồng và 13 triệu đồng. Bình Thạnh ở mức 12,3 tỷ đồng và 26 triệu đồng mỗi tháng. Quận 1 có giá bán trung vị 41,5 tỷ đồng, nhưng giỏ hàng chỉ có 20 căn đang bán. Dĩ An (3,8 tỷ đồng) và Quận 9 (3,7 tỷ đồng) có mặt bằng giá bán thấp hơn, nhưng số căn cho thuê ít nên chưa đủ dữ liệu giá thuê.

Về nguồn cung, giỏ hàng tháng 10 ghi nhận Quận 7 có 270 căn đang bán và 87 căn cho thuê, Quận 2 có 213 căn bán và 135 căn cho thuê, Thủ Đức có 174 căn bán và 15 căn cho thuê. Đây là dữ liệu giỏ hàng của riêng Đức Hưng Group, không đại diện cho toàn thị trường. Người thuê có thể tham khảo để so sánh mặt bằng giá giữa các quận; người mua nên cân nhắc khả năng giữ tài sản dài hạn thay vì kỳ vọng bán lại nhanh.

Kiểm tra kỹ pháp lý dự án và điều kiện mở bán trước khi đặt cọc.
Chuẩn bị dòng tiền cho cả giai đoạn chờ nhận nhà, không trông vào việc chuyển nhượng hợp đồng.
So sánh giá bán và giá thuê theo quận để đánh giá hiệu quả sử dụng hoặc cho thuê.
Liên hệ Đức Hưng Group để được tư vấn theo nhu cầu cụ thể.

Giá bán trung vị căn hộ 2 phòng ngủ theo khu vực — giỏ hàng Đức Hưng Group tháng 10/2026

Giá thuê trung vị căn hộ 2 phòng ngủ theo khu vực — giỏ hàng Đức Hưng Group tháng 10/2026

Những điểm cần theo dõi tiếp

Người mua và nhà đầu tư nên chú ý ba điểm: nội dung điều khoản chính thức của luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), phạm vi áp dụng đối với các hợp đồng đã ký, và các biện pháp siết chặt điều kiện mở bán, đặt cọc. Trước khi có văn bản được thông qua, mọi nhận định về tác động đến giá hay thanh khoản mới chỉ mang tính tham khảo.

Câu hỏi thường gặp

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai đã có hiệu lực chưa?

Chưa. Đây là đề xuất của đại biểu trong phiên Quốc hội thảo luận dự án luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), chưa phải quy định đã được thông qua.

Mục đích của đề xuất này là gì?

Theo các báo, mục đích là ngăn đầu cơ, lướt sóng. Tuy nhiên, Thanh Niên cho biết đề xuất chưa nhận được sự đồng thuận của nhiều người vì lo ảnh hưởng người mua nhà và nguy cơ đóng băng thị trường.

Người đang cân nhắc mua căn hộ nên làm gì lúc này?

Nên kiểm tra kỹ pháp lý dự án, chuẩn bị tài chính cho cả giai đoạn chờ nhận nhà và theo dõi nội dung điều khoản chính thức. Có thể liên hệ Đức Hưng Group để được tư vấn.