Căn hộ TP.HCM quý III/2026: giá sơ cấp neo cao, sức mua còn yếu

Giá sơ cấp tiếp tục neo cao, nhưng mức tăng không đồng đều

Theo Knight Frank, được CafeF và VietNamNet dẫn lại, giá sơ cấp trung bình căn hộ tại khu vực TP.HCM trước sáp nhập quý III/2026 đạt 4.210 USD/m², tương đương khoảng 110 triệu đồng/m², tăng 3% so với quý trước. Đơn vị này nhận định mức tăng chủ yếu đến từ các dự án hạng sang và siêu sang ra mắt trong kỳ, không phải do toàn thị trường cùng đi lên.

Nếu tính cả khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, Knight Frank ghi nhận giá bình quân 97,6 triệu đồng/m², tăng 2,3% so với quý II. Về giao dịch, khu vực TP.HCM trước sáp nhập có 2.493 giao dịch, tăng 40% theo quý, cùng 2.711 căn mở bán mới. Ở phạm vi mở rộng, thị trường có 7.534 giao dịch với tỷ lệ hấp thụ 45%.

• Giá sơ cấp TP.HCM trước sáp nhập: khoảng 110 triệu đồng/m², tăng 3% theo quý.
• Khu vực mở rộng: 97,6 triệu đồng/m², tăng 2,3% so với quý II.
• Mức tăng chủ yếu từ phân khúc hạng sang và siêu sang.

Nguồn cung mới thu hẹp, số liệu mỗi đơn vị một phạm vi

Theo Tuổi Trẻ, TP.HCM có 3.267 căn hộ và 30 căn nhà liền thổ được mở bán mới trong quý, giảm 53% so với cùng kỳ. Giá sơ cấp bình quân khoảng 75 triệu đồng/m² thông thủy, giảm 2,3% theo quý và tăng 1% so với cùng kỳ. Cũng theo bài này, dẫn Batdongsan.com.vn, giá rao bán căn hộ toàn thành phố khoảng 69 triệu đồng/m², giảm 1% so với quý trước.

Savills, qua CafeF, ghi nhận nguồn cung căn hộ thương mại mới đạt 1.900 căn, tăng so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm ngoái. Theo danh sách dự án đủ điều kiện mở bán do Sở Xây dựng TP.HCM công bố, khu vực Bình Dương cũ chiếm hơn 55% nguồn cung. Ở quý II/2026, Savills ghi nhận 80% giá sơ cấp vượt 100 triệu đồng/m², tỷ lệ hấp thụ khoảng 32%.

Người đọc cần lưu ý các con số như 75, 98 hay 110 triệu đồng/m², hoặc 1.900, 2.711 và 3.267 căn, không thể xếp thành một chuỗi liên tục. Chúng khác nhau về phạm vi địa lý (trước hay sau sáp nhập) và đơn vị thống kê. Điểm chung của các báo cáo là giá sơ cấp chưa có dấu hiệu hạ mạnh, còn lượng mở bán mới nhìn chung kém sôi động hơn một năm trước.

Chi phí vốn khiến mặt bằng giá khó giảm nhanh

Theo CafeF, các chuyên gia cho rằng trong 6–12 tháng tới mặt bằng giá khó giảm mạnh, vì chủ đầu tư cũng đang chịu chi phí vốn lớn. Điều này giúp lý giải vì sao giá sơ cấp vẫn neo cao dù sức mua chưa phục hồi rõ rệt.

Ở phía người mua, lãi vay là yếu tố quyết định. Theo Dân trí dẫn VIS Rating, lãi vay mua nhà bình quân năm nay lên 14–16%, giao dịch nhà ở cả nước 6 tháng đầu năm giảm 36% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM giảm còn 73% trong quý II, từ mức 95% của năm 2025.

Một bài khác của Dân trí (29/09) nêu lãi suất bình quân khoảng 11%/năm và các ngân hàng bắt đầu cạnh tranh: VIB đưa ra lãi cố định 11,5%/năm trong 5 năm, TPBank giảm biên độ tối đa 1,2%. Tuy vậy, lãi thả nổi sau ưu đãi vẫn được nhắc ở mức 16–17%/năm, khiến nhiều người chần chừ. Hai mức 14–16% và khoảng 11% là kết quả của hai cách tính khác nhau, không nên so sánh trực tiếp.

Góc nhìn cho người mua và thuê căn hộ

Với người mua để ở, bức tranh chung là giá sơ cấp khó kỳ vọng giảm sâu trong ngắn hạn, còn chi phí vay là phần cần tính kỹ nhất. Thay vì chỉ nhìn lãi suất ưu đãi, người mua nên đánh giá khả năng trả nợ khi lãi chuyển sang thả nổi, vì mức 16–17%/năm được nhắc đến sau giai đoạn ưu đãi.

Dữ liệu giỏ hàng của Đức Hưng Group tại tháng 10/2026 cho thấy mặt bằng giá căn hộ 2 phòng ngủ (giá trung vị) chênh lệch lớn theo khu vực: Quận 9 khoảng 3,7 tỷ đồng, Dĩ An 3,8 tỷ đồng, Quận 7 khoảng 4,2 tỷ đồng, Thủ Đức 4,8 tỷ đồng, Quận 2 6,9 tỷ đồng, Bình Thạnh 12,3 tỷ đồng. Quận 1 có giá trung vị 41,5 tỷ đồng nhưng chỉ có 20 căn đang bán, nên mẫu khá nhỏ.

Về thuê, giá thuê trung vị căn 2 phòng ngủ trong giỏ hàng là 13,3 triệu đồng/tháng tại Thủ Đức, 13,5 triệu đồng tại Quận 7, 19 triệu đồng tại Quận 2 và 26 triệu đồng tại Bình Thạnh. Một số khu vực chưa đủ mẫu để tính giá thuê trung vị. Nếu lấy giá thuê cả năm chia cho giá bán, tỷ suất thô vào khoảng 3,9% ở Quận 7, 3,3% ở Quận 2 và Thủ Đức, 2,5% ở Bình Thạnh. Đây chỉ là phép tính đơn giản, chưa trừ chi phí vận hành, thuế, thời gian trống và chưa phản ánh từng căn cụ thể.

So với lãi vay mua nhà cao hơn nhiều mức tỷ suất này, người mua để đầu tư cho thuê cần thận trọng với đòn bẩy tài chính. Người có nhu cầu ở thực nên cân nhắc giữa thuê và mua theo dòng tiền của mình. Dữ liệu giỏ hàng chỉ phản ánh tại thời điểm viết bài, bạn có thể liên hệ Đức Hưng Group để được tư vấn theo nhu cầu và ngân sách cụ thể.

• Người mua ở: tính khả năng trả nợ ở mức lãi thả nổi, không chỉ lãi ưu đãi.
• Người đầu tư cho thuê: đối chiếu tỷ suất thuê với chi phí vay trước khi quyết định.
• Người thuê: giá thuê khác biệt rõ giữa các quận, nên so sánh theo khu vực và tiện ích.

Câu hỏi thường gặp

Giá căn hộ sơ cấp TP.HCM hiện ở mức nào?

Tùy phạm vi thống kê. Theo Knight Frank, giá sơ cấp khu vực TP.HCM trước sáp nhập khoảng 110 triệu đồng/m², còn khu vực mở rộng là 97,6 triệu đồng/m². Theo Tuổi Trẻ, giá bình quân khoảng 75 triệu đồng/m² thông thủy. Các con số không cùng phạm vi nên không so sánh trực tiếp được.

Lãi vay mua nhà hiện khoảng bao nhiêu?

Theo VIS Rating (qua Dân trí), lãi vay bình quân năm nay là 14–16%. Một bài khác của Dân trí nêu mức bình quân khoảng 11%/năm, trong đó VIB chào lãi cố định 11,5%/năm trong 5 năm. Lãi thả nổi sau ưu đãi vẫn được nhắc ở mức 16–17%/năm.

Giá căn hộ TP.HCM có thể giảm mạnh trong thời gian tới không?

Theo các chuyên gia được CafeF dẫn lại, trong 6–12 tháng tới mặt bằng giá khó giảm mạnh vì chủ đầu tư chịu chi phí vốn lớn.

Nguồn tham khảo

• Giá bán chung cư TP.HCM tiếp tục tăng vì điều này
• Căn hộ TPHCM vượt 110 triệu đồng/m2, giá chưa hạ nhiệt dù nguồn cung tăng
• Bất động sản TP.HCM giằng co về giá, nhà vừa túi tiền hút khách - Tuổi Trẻ Online
• Thực hư giá nhà tại TP.HCM giảm 20-30%
• Lãi suất vay mua nhà lên 16%/năm, giao dịch giảm mạnh ở Hà Nội, TPHCM
• Ngân hàng đua hạ lãi vay mua nhà, người đầu tư vẫn sợ "bẫy" thả nổi