Căn hộ TP.HCM quý III: thanh khoản thấp, giá khó giảm, nguồn cung lệch phân khúc
Nguồn cung căn hộ TP.HCM tập trung ở phân khúc cao cấp, tỷ lệ hấp thụ quý III chỉ quanh 25–26%, trong khi giá sơ cấp vẫn ở mức cao.
Thanh khoản quý III: hấp thụ chỉ quanh một phần tư nguồn cung
Các báo cáo quý III của hai đơn vị nghiên cứu lớn cho thấy bức tranh khá tương đồng: nguồn cung có cải thiện, nhưng sức mua chưa theo kịp. Theo CafeLand dẫn báo cáo của DKRA công bố ngày 12/10, nguồn cung sơ cấp đạt 13.215 căn, trong khi lượng tiêu thụ là 3.471 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 26%.
Số liệu của Savills do Báo Xây dựng đăng tải cũng đi theo hướng này. TP.HCM có khoảng 1.900 căn mở bán mới trong quý, còn tỷ lệ hấp thụ ở mức 25%. Tiêu đề của bài viết tóm gọn tình hình: nguồn cung cải thiện nhưng thanh khoản vẫn chịu sức ép.
Dù mỗi đơn vị có phạm vi thống kê và phương pháp riêng nên con số không thể cộng gộp hay so sánh tuyệt đối, cả hai đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ chỉ quanh mức 25–26%. Nói cách khác, phần lớn hàng đưa ra thị trường trong kỳ chưa tìm được người mua.
- DKRA (qua CafeLand): nguồn cung sơ cấp 13.215 căn, tiêu thụ 3.471 căn, hấp thụ 26%.
- Savills (qua Báo Xây dựng): khoảng 1.900 căn mở bán mới tại TP.HCM, hấp thụ 25%.
Cơ cấu nguồn cung nghiêng mạnh về phân khúc cao
Báo cáo HoREA gửi Chính phủ hồi giữa tháng 10, theo VnExpress, cho thấy sự lệch pha về cơ cấu. Căn hộ cao cấp và trung cao cấp chiếm 73,6% sản phẩm đủ điều kiện huy động vốn từ đầu năm. Phân khúc trung cấp chỉ chiếm 7,1%, còn nhà ở bình dân không có dự án nào.
Cũng theo báo cáo này, tính đến đầu tháng 9, TP.HCM có 1.338 dự án vướng mắc kéo dài với tổng vốn đầu tư 658.084 tỷ đồng. Con số cho thấy lượng vốn đang nằm chờ xử lý pháp lý là rất lớn, và đây là một trong những lý do khiến nguồn cung mới khó bổ sung đều đặn cho các phân khúc phổ thông.
- Cao cấp và trung cao cấp: 73,6% sản phẩm đủ điều kiện huy động vốn từ đầu năm.
- Trung cấp: 7,1%; bình dân: không có dự án.
- 1.338 dự án vướng mắc, tổng vốn 658.084 tỷ đồng (tính đến đầu tháng 9).
Giá sơ cấp ở mức cao và dự báo khó giảm mạnh
Về giá, VnExpress dẫn số liệu quý III của CBRE: giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m² thông thủy, chưa gồm VAT và phí bảo trì. Theo DKRA, giá thấp nhất là 32,8 triệu, trung bình 68,5 triệu và cao nhất 520,3 triệu đồng/m², đã gồm VAT. Hai bộ số khác nhau một phần vì cách tính thuế và phạm vi khảo sát, nên người đọc cần lưu ý điều kiện đi kèm mỗi con số.
Về triển vọng, CafeF ngày 13/10 dẫn nhận định của Savills rằng giá căn hộ TP.HCM khó giảm mạnh trong 6–12 tháng tới. Nhận định này phù hợp với bức tranh nguồn cung lệch về phân khúc cao và các vướng mắc pháp lý kéo dài, song đây vẫn là dự báo của đơn vị nghiên cứu chứ không phải kết luận chắc chắn.
- CBRE: trung bình 75 triệu đồng/m² thông thủy, chưa VAT và phí bảo trì.
- DKRA: 32,8 triệu (thấp nhất), 68,5 triệu (trung bình), 520,3 triệu đồng/m² (cao nhất), đã gồm VAT.
Góc nhìn cho người mua và thuê căn hộ
Với tỷ lệ hấp thụ thấp, người mua có thêm không gian thương lượng và thời gian so sánh. Tuy nhiên, theo dự báo của Savills, kỳ vọng chờ giá giảm sâu chưa có nhiều cơ sở. Nhóm có nhu cầu ở thực nên ưu tiên đánh giá pháp lý dự án, tiến độ bàn giao và khả năng chi trả thay vì chạy theo tin đồn giá.
Dữ liệu giỏ hàng Đức Hưng Group tại tháng 11/2026 (giá trung vị căn 2 phòng ngủ) cho thấy mặt bằng khác nhau rõ giữa các khu vực. Quận 2 có 130 căn cho thuê, giá thuê trung vị 19,5 triệu đồng/tháng, và 212 căn đang bán với giá trung vị 6,9 tỷ đồng. Quận 7 có 86 căn cho thuê ở mức 14 triệu đồng/tháng và 270 căn đang bán, giá trung vị 4,2 tỷ đồng. Thủ Đức có giá thuê trung vị 13 triệu đồng/tháng và giá bán 4,7 tỷ đồng, với 173 căn đang bán. Bình Thạnh có giá thuê 26 triệu đồng/tháng và giá bán 12,3 tỷ đồng, nhưng chỉ 43 căn đang bán.
Ở nhóm giá mềm hơn, Dĩ An có giá bán trung vị 3,8 tỷ đồng (103 căn đang bán) và Quận 9 là 3,7 tỷ đồng (78 căn đang bán); cả hai khu vực này chưa đủ mẫu cho thuê để tính giá trung vị. Quận 1 có giá bán trung vị 41,5 tỷ đồng với 20 căn đang bán, cũng chưa đủ dữ liệu giá thuê.
Nếu lấy giá thuê cả năm chia cho giá bán trung vị thì tỷ suất cho thuê gộp tạm tính khoảng 4% ở Quận 7, 3,4% ở Quận 2, 3,3% ở Thủ Đức và 2,5% ở Bình Thạnh. Đây chỉ là phép tính minh hoạ từ dữ liệu giỏ hàng, chưa trừ chi phí, thời gian trống hay thuế. Người thuê có thể tham khảo mức giá theo khu vực để cân đối ngân sách; người mua cần so sánh thêm theo diện tích, nội thất và pháp lý từng căn. Liên hệ Đức Hưng Group để được tư vấn theo nhu cầu cụ thể.
Câu hỏi thường gặp
Tỷ lệ hấp thụ căn hộ TP.HCM quý III là bao nhiêu?
Theo DKRA qua CafeLand, tỷ lệ hấp thụ khoảng 26%; theo Savills qua Báo Xây dựng là 25%. Hai đơn vị có phạm vi thống kê khác nhau nên số liệu mang tính tham khảo.
Giá sơ cấp căn hộ TP.HCM hiện ở mức nào?
Theo CBRE quý III, giá trung bình khoảng 75 triệu đồng/m² thông thủy, chưa gồm VAT và phí bảo trì. Theo DKRA, giá trung bình là 68,5 triệu đồng/m², đã gồm VAT.