시장 동향2026. 10. 28.

Giá căn hộ TP.HCM tiếp tục tăng, người mua thận trọng cuối năm 2026

Giá căn hộ TP.HCM vẫn đi lên trong các báo cáo tháng 10/2026, nhưng người mua cân nhắc kỹ hơn và phân khúc vừa túi tiền được quan tâm nhiều hơn.

Mặt bằng giá căn hộ TP.HCM vẫn đi lên

Trong tháng 10/2026, nhiều tờ báo kinh tế cùng ghi nhận xu hướng giá căn hộ tại TP.HCM chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. CafeF đưa tin giá bán chung cư tiếp tục tăng, và cũng nhận định giá chào bán căn hộ mới đi lên trong khi người mua tỏ ra thận trọng.

Theo VietNamNet, giá căn hộ TP.HCM đã vượt 110 triệu đồng/m2. Tờ báo này cho rằng giá chưa hạ nhiệt dù nguồn cung tăng. Đây là con số do VietNamNet đưa ra, và mức giá thực tế còn khác nhau theo khu vực, loại hình và thời điểm mở bán.

Ở góc độ khu vực, CafeF cho biết nguồn cung phía Bắc TP.HCM được nâng hạng, kéo mặt bằng giá căn hộ tại đây lên mức mới. Điều này cho thấy đà tăng không chỉ diễn ra ở trung tâm mà còn lan sang các khu vực có nguồn cung mới.

Vinhomes Central Park, Bình Thạnh — ảnh dự án minh hoạ

Người mua cân nhắc kỹ, phân khúc vừa túi tiền được quan tâm

Giá tăng không đồng nghĩa với sức mua tăng tương ứng. Theo CafeF, người mua thận trọng trước mức giá chào bán mới. Tuổi Trẻ mô tả thị trường TP.HCM đang giằng co về giá, trong đó nhà vừa túi tiền thu hút khách hơn.

Trạng thái này thường khiến người mua dành nhiều thời gian so sánh dự án, đối chiếu giá thực tế với giá chào và cân đối khả năng tài chính trước khi quyết định. Với người có nhu cầu ở thực, việc cân nhắc kỹ như vậy là điều dễ hiểu khi giá đã ở mức cao.

Kỳ vọng giao dịch cuối năm nhưng phân hóa mạnh

Theo CafeF, giao dịch bất động sản cuối năm được dự báo sôi động nhưng phân hóa mạnh. Nghĩa là không phải dự án hay phân khúc nào cũng hưởng lợi như nhau. Những sản phẩm có mức giá phù hợp, pháp lý rõ ràng và vị trí thuận tiện thường dễ được thị trường đón nhận hơn.

Do đó, người mua và người thuê không nên chỉ nhìn vào mặt bằng chung. Cần xem xét từng khu vực và từng sản phẩm cụ thể trước khi ra quyết định.

Góc nhìn cho người mua và thuê căn hộ

Dữ liệu giỏ hàng của Đức Hưng Group trong tháng 10/2026 cho thấy sự chênh lệch lớn giữa các khu vực. Đây là dữ liệu giỏ hàng nội bộ của Đức Hưng Group tại thời điểm viết bài, chỉ phản ánh các căn đang được tư vấn, không đại diện toàn thị trường.

Với căn hộ 2 phòng ngủ, giá bán trung vị là 4,2 tỷ đồng tại Quận 7 (271 căn đang bán), 4,7 tỷ đồng tại Thủ Đức (174 căn), 3,8 tỷ đồng tại Dĩ An (103 căn) và 3,7 tỷ đồng tại Quận 9 (78 căn). Quận 2 ở mức 6,9 tỷ đồng (211 căn), Bình Thạnh 12,3 tỷ đồng (43 căn) và Quận 1 41,5 tỷ đồng (20 căn).

Về giá thuê trung vị căn 2 phòng ngủ, Quận 2 là 19 triệu đồng/tháng (128 căn cho thuê), Quận 7 là 14 triệu đồng (88 căn), Thủ Đức là 13 triệu đồng (16 căn) và Bình Thạnh là 26 triệu đồng (21 căn). Dĩ An, Quận 9 và Quận 1 chưa có đủ dữ liệu giá thuê trung vị để so sánh.

Nếu tính thô, lấy giá thuê cả năm chia cho giá bán trung vị, mức sinh lời gộp ước khoảng 4,0% tại Quận 7, 3,3% tại Quận 2, 3,3% tại Thủ Đức và 2,5% tại Bình Thạnh. Đây là phép tính tham khảo từ dữ liệu giỏ hàng, chưa trừ chi phí vận hành, thời gian trống hay thuế phí.

Người mua để ở nên so sánh giá trung vị theo khu vực, rồi đối chiếu với ngân sách và quãng đường đi làm.
Người cân nhắc mua để cho thuê cần tính kỹ mức sinh lời sau chi phí, không chỉ nhìn giá thuê.
Người thuê có thể so sánh giá thuê giữa các khu vực lân cận để chọn phương án hợp ngân sách, vì mức chênh giữa các quận khá lớn.
Với khu vực còn ít dữ liệu giá thuê, nên đề nghị tư vấn viên cung cấp thêm thông tin thực tế trước khi quyết định.

Giá bán trung vị căn hộ 2 phòng ngủ theo khu vực — giỏ hàng Đức Hưng Group tháng 10/2026

Giá thuê trung vị căn hộ 2 phòng ngủ theo khu vực — giỏ hàng Đức Hưng Group tháng 10/2026

Những điều cần lưu ý khi ra quyết định

Khi giá đã ở mức cao và người mua còn thận trọng, quyết định nên dựa trên nhu cầu thực và khả năng tài chính, thay vì tâm lý chạy theo thị trường. Việc kiểm tra pháp lý, tiến độ bàn giao, chi phí vận hành và điều kiện thanh toán vẫn là bước cần thiết.

Để được tư vấn theo ngân sách và nhu cầu cụ thể, bạn có thể liên hệ Đức Hưng Group để được tư vấn.

Câu hỏi thường gặp

Giá căn hộ TP.HCM hiện nay có đang giảm không?

Theo các báo cáo trong tháng 10/2026 của CafeF và VietNamNet, giá căn hộ TP.HCM tiếp tục tăng và chưa hạ nhiệt dù nguồn cung tăng. Mức giá cụ thể còn phụ thuộc khu vực và dự án.

Nên mua căn hộ ở khu vực nào với ngân sách vừa phải?

Theo dữ liệu giỏ hàng Đức Hưng Group tháng 10/2026, giá bán trung vị căn 2 phòng ngủ tại Quận 9 và Dĩ An thấp hơn các quận như Quận 2 hay Bình Thạnh. Bạn vẫn cần xem xét thêm hạ tầng, pháp lý và nhu cầu sử dụng của mình.