호찌민시 아파트 3분기: 낮은 유동성, 가격 하락 어려움, 세그먼트별 공급 불균형
호찌민시 아파트 공급은 고급 세그먼트에 집중되어 있으며, 3분기 흡수율은 25–26% 수준에 그친 반면 1차 시장 가격은 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다.
3분기 유동성: 흡수율은 공급의 약 4분의 1에 그침
두 대형 리서치 기관의 3분기 보고서는 상당히 비슷한 그림을 보여줍니다. 공급은 개선되었지만 구매력이 이를 따라가지 못하고 있다는 것입니다. CafeLand가 10월 12일 발표된 DKRA 보고서를 인용한 바에 따르면, 1차 시장 공급은 13,215세대, 소화량은 3,471세대로 흡수율은 약 26%에 해당합니다.
건설신문(Báo Xây dựng)이 게재한 Savills의 자료도 같은 방향입니다. 호찌민시에는 분기 중 신규 분양 물량이 약 1,900세대였고, 흡수율은 25% 수준입니다. 기사 제목이 상황을 요약합니다. 공급은 개선되었지만 유동성은 여전히 압박을 받고 있다는 것입니다.
각 기관마다 집계 범위와 방법이 달라 수치를 단순 합산하거나 절대적으로 비교할 수는 없지만, 두 곳 모두 흡수율이 25–26% 안팎에 그친다고 기록했습니다. 다시 말해, 해당 기간에 시장에 나온 물량의 대부분은 아직 구매자를 찾지 못했습니다.
- DKRA(CafeLand 인용): 1차 시장 공급 13,215세대, 소화 3,471세대, 흡수율 26%.
- Savills(건설신문 인용): 호찌민시 신규 분양 약 1,900세대, 흡수율 25%.
공급 구조가 고급 세그먼트로 크게 치우침
VnExpress에 따르면 HoREA가 10월 중순 정부에 제출한 보고서는 공급 구조의 불균형을 보여줍니다. 고급 및 중고급 아파트가 연초 이후 자금 조달 요건을 충족한 상품의 73.6%를 차지합니다. 중급 세그먼트는 7.1%에 불과하고, 서민용 주택은 프로젝트가 단 하나도 없습니다.
같은 보고서에 따르면 9월 초 기준 호찌민시에는 장기간 지연된 프로젝트가 1,338개이며 총 투자금은 6580840억 동입니다. 이 수치는 법적 문제 해결을 기다리며 묶여 있는 자금이 매우 크다는 것을 보여주며, 이는 보급형 세그먼트에 신규 공급이 꾸준히 추가되기 어려운 이유 중 하나입니다.
- 고급 및 중고급: 연초 이후 자금 조달 요건 충족 상품의 73.6%.
- 중급: 7.1%, 서민용: 프로젝트 없음.
- 지연 프로젝트 1,338개, 총 자금 6580840억 동 (9월 초 기준).
1차 시장 가격은 높은 수준이며 큰 폭의 하락은 어려울 전망
가격 측면에서 VnExpress는 CBRE의 3분기 자료를 인용했습니다. 1차 시장 평균 가격은 전용면적 기준 약 7,500만 동/m²이며, VAT와 장기수선충당금은 포함되지 않았습니다. DKRA에 따르면 최저가는 3,280만 동, 평균은 6,850만 동, 최고가는 5억 2,030만 동/m²이며 VAT를 포함한 가격입니다. 두 자료의 수치가 다른 것은 부분적으로 세금 산정 방식과 조사 범위가 다르기 때문이므로, 독자는 각 수치에 붙은 조건을 유의해야 합니다.
전망과 관련해 CafeF는 10월 13일 Savills의 분석을 인용하여, 호찌민시 아파트 가격이 향후 6–12개월 동안 크게 하락하기는 어렵다고 전했습니다. 이 분석은 고급 세그먼트로 치우친 공급 구조와 장기화된 법적 문제라는 상황과 부합하지만, 어디까지나 리서치 기관의 전망일 뿐 확정적인 결론은 아닙니다.
- CBRE: 평균 7,500만 동/m² (전용면적 기준), VAT 및 장기수선충당금 별도.
- DKRA: 3,280만 동 (최저), 6,850만 동 (평균), 5억 2,030만 동/m² (최고), VAT 포함.
아파트 구매자와 임차인을 위한 시각
흡수율이 낮은 만큼 구매자는 협상 여지와 비교할 시간을 더 가질 수 있습니다. 다만 Savills의 전망에 따르면 가격이 크게 내리기를 기다리는 기대에는 근거가 많지 않습니다. 실수요자는 가격에 대한 소문을 쫓기보다 프로젝트의 법적 상태, 인도 일정, 지불 능력을 우선적으로 따져보는 것이 좋습니다.
2026년 11월 Đức Hưng Group 매물 데이터(침실 2개 세대 중위 가격)는 지역별로 가격대가 뚜렷하게 다르다는 것을 보여줍니다. 2군은 임대 세대가 130세대이고 임대료 중위값은 월 1,950만 동이며, 매매 중인 세대는 212세대로 중위 가격은 69억 동입니다. 7군은 임대 세대 86세대의 임대료가 월 1,400만 동이고, 매매 중인 세대는 270세대, 중위 가격은 42억 동입니다. 투득은 임대료 중위값이 월 1,300만 동, 매매가가 47억 동이며 매매 중인 세대는 173세대입니다. 빈탄군은 임대료가 월 2,600만 동, 매매가가 123억 동이지만 매매 중인 세대는 43세대에 불과합니다.
더 낮은 가격대에서는 지안의 매매가 중위값이 38억 동(매매 중 103세대), 9군은 37억 동(매매 중 78세대)이며, 두 지역 모두 임대 표본이 충분하지 않아 중위 임대료를 산출하지 못했습니다. 1군은 매매가 중위값이 415억 동이고 매매 중인 세대는 20세대이며, 마찬가지로 임대료 데이터가 충분하지 않습니다.
연간 임대료를 매매가 중위값으로 나누면 임시 계산한 총 임대 수익률은 7군 약 4%, 2군 3.4%, 투득 3.3%, 빈탄군 2.5%입니다. 이는 매물 데이터를 바탕으로 한 예시 계산일 뿐이며 비용, 공실 기간, 세금은 반영하지 않았습니다. 임차인은 지역별 가격대를 참고하여 예산을 조정할 수 있고, 구매자는 세대별 면적, 가구 옵션, 법적 상태를 추가로 비교해야 합니다. 구체적인 수요에 맞춘 상담은 Đức Hưng Group으로 문의해 주세요.
자주 묻는 질문
호찌민시 아파트의 3분기 흡수율은 얼마인가요?
CafeLand가 인용한 DKRA에 따르면 흡수율은 약 26%이고, 건설신문이 인용한 Savills에 따르면 25%입니다. 두 기관의 집계 범위가 다르므로 수치는 참고용입니다.
현재 호찌민시 아파트의 1차 시장 가격은 어느 정도인가요?
CBRE의 3분기 자료에 따르면 평균 가격은 전용면적 기준 약 7,500만 동/m²이며 VAT와 장기수선충당금은 포함되지 않습니다. DKRA에 따르면 평균 가격은 6,850만 동/m²이며 VAT가 포함된 가격입니다.